Стоковые изображения от Depositphotos
Накануне эксперты заявили РИА Новости о перегреве на рынке российской недвижимости в ряде регионов, в том числе из-за развития льготной ипотеки. По их словам, наблюдается большой ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке. Это, в свою очередь, увеличивает срок окупаемости объекта. Кроме того, квартиры в строящихся домах продаются по завышенным ценам, а после перехода на вторичный рынок они теряют до 30% стоимости. Из-за диспропорции цен растут риски заемщиков — у них не получится продать недвижимость по приемлемой цене в случае необходимости и закрыть кредит полностью. По мнению экспертов, это может повлиять на стабильность банковской системы и даже привести к масштабному банковскому кризису в России. Особенно – с учетом растущих рисков невозвратов и продаж вторичных квартир в убыток. А рост цен на жилье делает аренду выгоднее ипотеки, подчеркнули специалисты.
Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на Международном банковском форуме заявила, что Центробанк РФ видит признаки перегрева на рынке ипотеки в России. Ипотека растет высокими темпами в 30%, регулятора беспокоит как качество кредитов, так и их влияние на рынок жилья, пояснила она. Набиуллина также отмечала ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем.
«На рынке жилой недвижимости образовался аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте. Человек покупает со льготной ипотекой (то есть с субсидией от государства) квартиру на 30-40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии)», — подтвердил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.
Если покупатель продаст свою ипотечную квартиру по рыночным условиям, то есть c дисконтом, например, в 30%, он потеряет жилье, останется без денег и еще останется должен банку, уточнил эксперт. Эти 30% скидки съедят весь первоначальный взнос на новую квартиру в строящемся доме — 20%, добавил он. Все платежи, сделанные до момента продажи квартиры, уйдут на оплату наценки, которую застройщики и банки заложили в проект, заключил Емельянов.
По словам эксперта, в России исторически аренда всегда была выгоднее ипотеки. Просто сейчас фиксируются дополнительные проблемы, связанные с массовой раздачей льготных кредитов, считает он. Эксперт привел пример. Условная однушка в Москве за 12 млн рублей в аренде стоит около 40 тыс. рублей в месяц, а точно такая же взятая в ипотеку на вторичном рынке (даже до последнего увеличения ставки ЦБ) до недавнего времени обходилась в 90 тыс. рублей ежемесячно. Сейчас она стоит почти 130 тыс. рублей, если брать ее в кредит. Рынок сильно перекошен, подчеркнул Емельянов.
По данным «Циан. Аналитики», ипотечный платеж более чем в два раза превышает стоимость аренды квартиры во многих городах — миллионниках, в том числе Казани, Санкт-Петербурге, Москве и Уфе. Еще в 12 городах-миллионниках эта разница составляет 47-91%.
Люди делают выбор в пользу покупки квартиры, в том числе в кредит, не из-за выгоды, а из-за надежности, считает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
«Выход из сложившейся ситуации обычно один — снижение цен на квартиры. В первую очередь, в первичном секторе. Либо догоняющий рост доходов населения из-за инфляции», — уточнил Емельянов.
Эксперт не исключил, что банкам придется выставлять на торги нераспроданные квартиры, сильно снижая цены на жилье, чтобы его покупал хоть кто-нибудь. Так может выглядеть начало кризиса в секторе недвижимости, добавил Емельянов.
По данным финансового маркетплейса «Сравни.ру», фактически все российские банки уже вновь повысили ставки по ипотеке после повышений ключевой ставки ЦБ сначала до 8,5% в июле, а потом до 12% и 13% в августе и сентябре.
«По ипотеке на первичку ставки в среднем выросли на 0,4 процентных пункта после последнего повышения ключевой ставки. Средний размер ставок по ИТ-ипотеке сейчас — 4,8% годовых, по семейной ипотеке — 5,8%, по ипотеке с господдержкой — 7,8%. Средний размер повышения ставок по ипотеке на вторичке 0,5 п.п.. Средний размер ставок по ипотеке на вторичном рынке сейчас составляет 14,3%», — рассказали в пресс-службе маркетплейса.
Емельянов назвал эти ставки «уже заградительными».
«Если ЦБ продолжит свой поход против дорогого доллара и будет наращивать ставку, то ипотека продолжит дорожать. Пока сдержать доллар усилиями одного ЦБ не удается. От этого страдают все заемщики, в том числе ипотечные», — сказал Емельянов.
Повышение ипотечной ставки с 10% до 15% годовых тождественно росту платежа на 41% при стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 25%, и кредит выдается на 25 лет, уточнил Попов. Тем не менее, кредиты берут и по таким условиям, в том числе планируя их рефинансировать в случае корректировки ставки, отметил эксперт.
Доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова согласилась, что повышение ключевой ставки и подорожание ипотеки в определенной степени уже охладило рынок недвижимости, но не назвала ситуацию критичной.
«Выданные ранее кредиты погашаются. Нельзя сказать о серьезной просрочке по ипотечным кредитам. Что касается вторички и первички, то этот разрыв существует уже длительное время. И это не так существенно влияло на спрос», — прокомментировала она.
В августе и сентябре 2023 на рынке был ажиотажный спрос на ипотеку, вызванный ослаблением рубля, повышением ставок по жилищным кредитам и многочисленными комментариями депутатов, чиновников и представителей ЦБ на эту тему, подтвердил Попов. Россияне старались успеть взять кредит на жилье до нового очередного повышения ипотечных ставок.
По словам Емельянова, цены на новостройки удается наращивать и поддерживать на текущем уровне только за счет госсубсидий.
«Как только Минфин и правительство РФ откажутся финансировать новые покупки (по старым покупкам льготу отменить нельзя), банки потеряют доступ к бюджетным деньгам, и пирамида цен начнет складываться. На свои собственные деньги россияне по таким ценам скупать квартиры не смогут», — заключил Емельянов.
Если на ближайшем заседании ЦБ повысит ключевую ставку, ипотечные кредиты на вторичные квартиры вновь подорожают, считает Попов. На первичке может произойти лишь незначительное ужесточение условий, уверен он.
«Последние решения ЦБ призваны убрать с рынка дополнительные скидки на условия, прописанные в формулировках субсидируемых программ, когда банки выдавали льготные кредиты не по 8,0%, а по 7,5%. Дальнейшая динамика ставок на первичке зависит от решений по модальности пролонгации льготных программ», — заключил Попов.
В краткосрочной перспективе — две-четыре недели — рост цен на квартиры сохранится как реакция рынка на ажиотажный спрос последних двух-трех месяцев, спрогнозировал Попов. В среднесрочной перспективе более вероятна стагнация цен, считает он.
«Новостройки до начала следующего года продолжат дорожать, как минимум, на уровне инфляции, а цены на вторичное жилье, напротив, просядут на 8-12%», — предположил управляющий директор компании «Метриум» Роман Сырцов.
Часть покупателей перейдет на рынок новостроек по причине более низких ставок, а стоимость аренды на фоне увеличения спроса на нее вырастет, считает девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щекин.
По сообщению сайта Газета.ru